Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen – FG Düsseldorf entscheidet: Lastenaufzüge können unschädlich sein

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen stellt Unternehmen, die die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr.1 S. 2 GewStG nutzen wollen, weiterhin vor erhebliche Schwierigkeiten. Zwar kam es durch die Einführung einer Bagatellgrenze durch das Fondstandortgesetz ab 2021 zu deutlichen Erleichterungen und damit zu einer Absenkung des Risikos eines Totalverlustes der erweiterten Grundstückkürzung; jedoch bleibt es bei einem nicht zu vernachlässigenden Aufwand, etwaige Betriebsvorrichtungen zu identifizieren, den Wert der Mitvermietung zu quantifizieren und die betroffenen Erträge weiterhin der Gewerbesteuer zu unterwerfen.

Darüber hinaus besteht in Einzelfällen das Risiko, die Bagatellgrenze von fünf Prozent der nicht begünstigten Einnahmen im Verhältnis zu den Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes zu überschreiten oder aufgrund eines nicht ausreichenden Nachweises oder in Ermangelung einer gesonderten Gewinnermittlung die erweiterte Grundstückskürzung doch vollständig zu verlieren. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bleibt somit nicht völlig risikolos und stellt sich in der Praxis weiterhin aufwendig dar.

Hintergrund

Das FG Düsseldorf hat mit Urteil vom 23. November 2023 (Az. 14 K 1037/22 G,F) entschieden, dass ein Lastenaufzug unter bestimmten Voraussetzungen zwar nach wie vor als Betriebsvorrichtung einzuordnen ist, aber seine Mitvermietung als begünstigungsunschädliche Nebentätigkeit angesehen werden könne. Dies wurde damit begründet, dass die Mitvermietung dieser Betriebsvorrichtung als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung anzusehen war. Damit war die Mitvermietung des Lastenaufzugs nicht nur unschädlich, sondern auch begünstigt im Sinne der erweiterten Grundstückskürzung. Die Einnahmen aus der Mitvermietung des Lastenaufzugs konnte daher in die Gewerbesteuerkürzung einbezogen werden; eine Berücksichtigung des Lastenaufzugs bei der Bagatellgrenze war nicht mehr nötig.

Begründung des Finanzgerichts

Lastenaufzüge stehen nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang zum Gebäude, sondern in einem unmittelbaren und besonderen Verhältnis zu dem in dem Gebäude betriebenen Gewerbebetrieb. Damit sind Lastenaufzüge nach wie vor zweifelsfrei als Betriebsvorrichtung einzuordnen. Wesentlich für die Entscheidung des FG Düsseldorf war jedoch, dass der Lastenaufzug in diesem Fall in einem Warenhaus installiert war und für ein Warenhaus das Vorhandensein eines Lastenaufzugs unentbehrlich ist. Zum einen stellt die feste Verbindung des Lastenaufzugs mit dem Gebäude bereits ein starkes Indiz für eine zwingende Notwendigkeit dieser Betriebsvorrichtung dar. Zum anderen ist die Möglichkeit des Transports der Waren bei vermieteten Verkaufs- und Lagerflächen über mehrere Etagen hinweg essenziell. Ohne diese Transportmöglichkeit wäre eine Vermietung von Verkaufsflächen auf höheren Etagen gar nicht möglich. Mit dieser Begründung schließt sich das FG Düsseldorf der objektspezifischen Betrachtungsweise des Bundesfinanzhofs an (BFH, Urteil vom 14. Juli 2016, Az. IV R 34/13). Bei Objekten mit einer bestimmten Nutzungsart ist also für die Prüfung der Notwendigkeit bestimmter Anlagen der Vergleich zu Objekten der gleichen Nutzungsart heranzuziehen. Sehr zu begrüßen ist auch die Klarstellung des Gerichts, dass die Möglichkeit einer hypothetisch anderweitigen Gebäudenutzung, bei der ein Lastenaufzug als entbehrlich angesehen werden könnte, bei der Prüfung der Fallfrage keine Rolle spielt.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil bringt damit Sicherheit, insbesondere bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien mit einer besonderen Nutzungsart (sog. Spezialimmobilien). Die Grundsätze des Finanzgerichts weiterdenkend wäre vorstellbar, dass neben Warenhäusern u. a. auch Kinos, Theater, Konzerthäuser, Museen, Pflegeheime, Schulen, Kindertagesstätten und Sportstätten in eine objektspezifische Betrachtungsweise aufgenommen werden müssten. Es ist somit empfehlenswert bei der Vermietung dieser oder ähnlicher Immobilien im Rahmen der Steuererklärung die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen offenzulegen, bei denen die Anlagen als unentbehrlich für die Vermietung der Flächen zu werten sind, und die Einnahmen daraus in die Berechnung der erweiterten Grundstückskürzung miteinzubeziehen. Sicherheitshalber sollte das Halten der Bagatellgrenze dennoch geprüft werden. Sollte die Finanzverwaltung zu einem anderen Ergebnis kommen und die Mitvermietung dieser Anlagen als nicht zwingend notwendig erachten und ist ein Rechtsbehelfsverfahren nicht gewünscht, wäre die Nutzung der Bagatellgrenze und die grundsätzliche Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung immer noch gesichert. Da die Vermietung von Objekten mit (u. a.) den oben genannten Nutzungsarten oft im Fokus der Betriebsprüfung stehen, kann das Urteil des FG Düsseldorf auch in Auseinandersetzung mit dem Betriebsprüfer gute Argumente liefern.

Es ist darauf hinzuweisen, dass die Revision beim BFH anhängig ist (Az. IV R 31/23). Es bleibt also abzuwarten, wie der BFH in dieser Sache entscheidet.

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Autor

Max Ullenboom
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