Die verspätete Optionsausübung führt zur schriftformwidrigen Verlängerung der Festlaufzeit mit der Folge kurzfristiger Kündbarkeit

Das OLG Hamburg (Beschluss vom 18. August 2022 – 4 W 44/22) hat entschieden, dass eine verspätete Optionsausübung ohne Weiteres zum Erlöschen sämtlicher Mieter-Optionen führt. Die vom Vermieter gleichwohl mittels E-Mail auf E-Mail-Verlangen des Mieters bestätigte Optionsausübung unterliegt als Fortsetzungsvereinbarung der Schriftform aus § 550 BGB, die vorliegend nicht eingehalten ist, sodass der Vertrag kurzfristig kündbar ist.

Sachverhalt

Der beklagte Mieter hatte vom klagenden Vermieter ab dem 1. Oktober 2014 Gewerberäume gemietet. Der Mietvertrag sah eine Festlaufzeit bis zum 1. Oktober 2019 vor, wobei dem Mieter eine Verlängerungsoption um fünf weitere Jahre eingeräumt worden war. Die Verlängerungsoption musste sechs Monate vor Ablauf der Festlaufzeit ausgeübt werden. Der Mieter übte die Option mit E-Mail vom 10. April 2019 aus und fragte den Vermieter, „ob dies so reiche“. Der Vermieter bestätigte dem Mieter dies wiederum per E-Mail.

Im Jahr 2021 kündigte der Vermieter den Mietvertrag mit Wirkung zum 31. Dezember 2021 und machte mit der Räumungsklage geltend, dass der Mieter die Option weder frist- noch formgerecht im Sinne von § 550 BGB ausgeübt habe. Das Mietverhältnis gelte daher als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei vorzeitig kündbar. Nach Rückgabe der Mietfläche im Jahr 2022 hat der Vermieter die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache erklärt und beantragt, dem Mieter die Kosten aufzuerlegen. Der Mieter ging weiterhin von der Wirksamkeit der Optionsausübung aus. Das Landgericht Hamburg hat dem Mieter Recht gegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Vereinbarung, die verspätete und ggf. formwidrige Optionsausübung gelten zu lassen, nicht der Schriftform des § 550 BGB unterliege. Es hat dies damit begründet, dass § 550 BGB in bestimmten Konstellationen im Hinblick auf den Schutzzweck der Norm – so wie hier – nicht eingreife. So habe der BGH § 550 BGB u. a. dann nicht angewendet, wenn der Vermieter im Vertrag das Recht hatte, die Nebenkosten durch einseitige Erklärung anzupassen.

Inhalt der Entscheidung

Das OLG Hamburg sieht die Beschwerde des Vermieters als begründet an. Die Option sei nicht im Rahmen der vereinbarten Frist ausgeübt worden und damit erloschen. Klarstellend unterliege aber die Ausübung der Option als einseitiges Recht nicht der Schriftform des § 550 BGB. Die erst nach Erlöschen des Optionsrechts zustande gekommene Fortsetzungsvereinbarung stelle einen Nachtrag dar. Da dieser Nachtrag die Verlängerung der Mietzeit enthalte, unterfalle er der Schriftform gemäß § 550 BGB. Mangels Einhaltung dieser Form verlängere sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und könne dementsprechend vom Vermieter auch wirksam ordentlich gekündigt werden.

Fazit und Ausblick

Der Entscheidung des OLG Hamburg ist zuzustimmen. Das Landgericht verkennt, dass die Ausübungsfrist nicht eingehalten wurde und die Option daher erloschen ist. Nicht überzeugend sind daher die Ausführungen des Landgerichts zum Schutzzweck des § 550 BGB. Denn im Gegensatz zu einseitigen Rechten (wie etwa der Mietoptionsausübung oder aber dem Recht zur Anpassung der Nebenkosten) unterfällt eine vertragliche Regelung der Schriftform des § 550 BGB. Es ging bei der formbedürftigen einvernehmlichen Vertragsverlängerung auch nicht mehr um die Optionsausübung, die unstreitig nicht der Form des § 550 BGB unterliegt.

Mieter*innen sollten stets darauf achten, dass Fristen zur Optionsausübung eingehalten werden. Denn ist dies nicht der Fall, erlöschen sämtliche vereinbarte Optionsrechte. Vermieter*innen nutzen diese Situation häufig aus und verlängern den Mietvertrag nur gegen eine deutlich höhere Miete oder aber kündigen dem*der Mieter*in, der*die dadurch möglicherweise seinen*ihren wesentlichen Standort verliert.

Einvernehmliche Vereinbarungen bedürfen in aller Regel der Schriftform. Aufgrund der überragenden Bedeutung des Schriftformerfordernisses im gewerblichen Mietrecht empfehlen wir, sämtliche Vertragsreden stets formgerecht in Nachträgen zu vereinbaren.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.