OLG Brandenburg: Wartungskosten sollen nur mit Kostenobergrenze umlagefähig sein

Das OLG Brandenburg (Urteil vom 5. April 2022 – 3 U 144/20) hat entschieden, dass formularvertraglich vereinbarte Wartungskosten, die nicht bereits in der Betriebskostenverordnung enthalten sind, ohne eine Höhenbegrenzung nicht umlagefähig sind.

Sachverhalt

Der Kläger (Mieter) verlangt die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen, die er im Rahmen der Durchführung eines Mietverhältnisses an den Beklagten (Vermieter) entrichtet hat. Nach dem Mietvertrag sind die Kosten der Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten nicht bereits in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Anlagen (u. a. Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen, Gebäudetechnik, Aufzüge) vom Mieter zu tragen. Eine Höhenbegrenzung wurde für die Instandhaltung und Instandsetzung, nicht aber hinsichtlich der Wartungskosten vereinbart.

Inhalt der Entscheidung

Das OLG Brandenburg hat der Klage stattgegeben und den Beklagten zur Rückzahlung der Wartungskosten für bestimmte vereinbarten Anlagen (s. o.) verurteilt. Das Gericht begründete dies u. a. damit, dass der BGH in zwei Entscheidungen entschieden habe, dass auch in Geschäftsraummietverträgen Wartungskosten formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden können. Der BGH habe entschieden, dass Klauseln, mit denen ohne Kostenobergrenze „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen“ (BGH, Urteil vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11) bzw. „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebs“ umgelegt werden sollten, unwirksam seien (BGH, Urteil vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10).

Der Einwand des Beklagten, der BGH habe nicht über eine Klausel entschieden, die allein die Wartungskosten betreffe, sodass die vorgenannten Entscheidungen auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar seien, hielt das OLG Brandenburg nicht für überzeugend. Das Gericht meint, dass sofern der BGH bei der formularmäßigen Umlage allein von Wartungskosten eine Kostengrenze nicht für erforderlich gehalten hätte, ein entsprechender Hinweis in den genannten Urteilen nahegelegen hätte. Darüber hinaus sei auch nach Sinn und Zweck eine Kostenobergrenze für Wartungskosten notwendig, da sie nicht eingrenzbar und kalkulierbar seien. Dies gelte jedenfalls in einem Fall wie hier, wo es um komplexe Anlagen gehe.

Fazit und Ausblick

Die nur sehr verkürzt mit Fokus allein auf die Notwendigkeit einer Kostenobergrenze für die Umlage der Wartungskosten dargestellte Entscheidung vermag nicht zu überzeugen. Die Betriebskostenverordnung enthält selbst (z. B. exemplarisch unter § 2 Nr. 2 und Nr. 7 BetrKV) bei einer Reihe von Betriebskostenpositionen die Umlage von Wartungskosten. Diese Kostenpositionen enthalten aber keine Kostenobergrenze und sind zweifellos vollständig umlagefähig. Für unter § 2 Nr. 17 BetrKV („sonstige Betriebskosten“) vereinbarte Wartungskosten kann aber nichts anderes gelten. Auch die Begründung des Gerichts, dass Wartungskosten jedenfalls bei „komplexen Anlagen“ einer Kostenobergrenze bedürften, überzeugt bereits mangels Bestimmbarkeit nicht. Wartungskosten sind zudem auch keine Instandhaltungskosten, sondern Betriebskosten.

Die Entscheidung dürfte auch nicht im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stehen. Denn die genannten Entscheidungen des BGH, in welchen er eine Kostenobergrenze auch für Wartungskosten forderte, ergingen stets (untrennbar) im Kontext mit den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für Gemeinschaftsflächen und -anlagen sind aber anerkanntermaßen nur bei Vereinbarung einer Kostenbegrenzung umlagefähig. Zudem hat der BGH (Urteil vom 7. November 2012 – VIII ZR 119/12) auch seine frühere Rechtsprechung zu einer Kostenobergrenze für Wartungspositionen explizit aufgegeben. Der BGH entschied, dass die Kosten der jährlichen Wartung der Gastherme auch ohne Obergrenze wirksam auf den Mieter umgelegt werden können.

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Autor

Christoph von Loeper
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.