LG Köln – Reservierungsgebühr für Immobilie bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags ist zurückzuerstatten

Sachverhalt und Prozessverlauf

Der Käufer klagte gegen die Verkäufer eines Grundstücks auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 €, welche er gezahlt hatte, um sich den Kauf des Grundstücks zu sichern.

Die Parteien hatten sich zuvor auf einen Kaufpreis von 1,2 Mio. € sowie besagte Reservierungsgebühr geeinigt. Nach der geschlossenen „Reservierungsvereinbarung“ sollte die Gebühr zugunsten der Beklagten verfallen, wenn bis zum 31. Dezember 2018 kein Kauf zustande kommen sollte. Im Februar 2019 scheiterten schließlich die Kaufverhandlungen endgültig. Der Käufer vertrat die Ansicht, die Reservierungsvereinbarung sei wegen Formnichtigkeit unwirksam und die Gebühr müsste folglich zurückgezahlt werden. Die Beklagten verweigerten dies und meinen, dass die Reservierungsvereinbarung wirksam sei.

Das LG Köln entschied (Urteil vom 26. August 2021 – 2 O 292/19), dass die Reservierungsvereinbarung aufgrund fehlender notarieller Beurkundung formunwirksam und dem Kläger daher die gezahlte Reservierungsgebühr zu erstatten ist.

Beurkundungspflicht erstreckt sich auch auf Reservierungsvereinbarung!

Gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB besteht eine Beurkundungspflicht von Grundstückskaufverträgen. Diese erstreckt sich auf die Gesamtheit der Verträge, sofern diese eine rechtliche Einheit bilden. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich maßgeblich nach dem Parteiwillen, wonach die Verträge miteinander „stehen und fallen“ müssen. Das LG Köln hob in seiner Entscheidung hervor, dass eine Reservierungsvereinbarung zum Zweck eines späteren Kaufvertrages geschlossen würde, sodass grundsätzlich eine Verknüpfung von Grundstückskaufvertrag und Reservierungsvereinbarung bestünde.

Zudem „nötige“ die Reservierungsgebühr den Käufer, mittelbar den Kauf zu vollziehen. Allgemein löse eine Reservierungsgebühr einen solchen Zwang aus, wenn diese 10 % einer üblichen Maklerprovision überschreite oder ein unangemessener Druck vorliege, der absolut bei 5.000,00 € oder relativ bei 0,3 % des Kaufpreises liege.

Insgesamt sei daher eine Reservierungsvereinbarung in diesen Fällen ohne eine notarielle Beurkundung formunwirksam. Eine Heilung könnte zwar durch den Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrages erfolgen, der jedoch ausblieb.

Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht

Der Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr folgt aus der bereicherungsrechtlichen Zweckverfehlungskondiktion nach § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 2 BGB. Nach dem LG Köln beruhe dieser Anspruch auf dem Gedanken, dass die Beteiligten den künftigen Eintritt eines von der bloßen Erfüllung einer Verbindlichkeit abweichenden besonderen Erfolgs als Zweck einer Zuwendung und damit als Behaltensgrund vereinbaren können. Hier lag der bezweckte besondere Erfolg in dem erfolgreichen Verkauf des Grundstücks an den Kläger. Dieser Zweck wurde allerdings verfehlt. Somit hatten die beklagten Verkäufer keinen Rechtsgrund zum Behalten der gezahlten Reservierungsgebühr.

Fazit und Ausblick

Diese Entscheidung des LG Köln greift die ständige Rechtsprechung des BGH zur rechtlichen Einheit von Verträgen auf und kann in sämtlichen Konstellationen, in denen Nebenverträge zu einem Grundstückskaufvertrag geschlossen werden, von Relevanz sein. Im Übrigen legt das Gericht hier ausdrücklich konkrete Richtwerte von Reservierungsgebühren fest, ab denen es davon ausgeht, dass auf den Kaufinteressenten ein unangemessener Druck zum Erwerb der Immobilie ausgeübt wird und daher eine Beurkundungsbedürftigkeit einer entsprechenden Vereinbarung besteht.

Autor:

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.