Der Bundesrat hat einer Gesetzesinitiative Bayerns zur Bekämpfung des Mietwuchers zugestimmt – weitere Umsetzung ist ungewiss

Hintergrund

Der Bundesrat will Mietern den Nachweis von Mietwucher erleichtern und zudem höhere Bußgelder für Vermieter einführen, die unangemessen hohe Mieten verlangen. Die Länderkammer hat daher am 11. Februar 2022 einem Entwurf eines „Gesetzes zur besseren Bekämpfung von Mietwucher“ zugestimmt. Der Bundesrat hatte einem im Wesentlichen gleichen Entwurf bereits im Jahr 2019 zugestimmt, der jedoch vom Bundestag vor der Bundestagswahl nicht mehr abschließend beraten wurde. Nunmehr muss der Deutsche Bundestag erneut über den Entwurf beraten.

Bayerns Justizminister Georg Eisenreich hat zur geplanten Reform erklärt: „Wohnungsmangel und Mietpreisanstieg in Ballungsräumen sind eine der großen Herausforderungen unserer Zeit. Wir wollen, dass sich Menschen mit normalen Einkommen, Senioren und Familien das Leben in den Ballungsräumen weiter leisten können. Die große Mehrheit der Vermieter handelt verantwortungsvoll. Aber schwarze Schafe unter den Vermietern verdienen keinen Schutz. Deshalb brauchen wir bei Mietwucher eine spürbare Ahndung.“

Nach Medienberichten findet der Vorstoß bei der Ampel-Koalition offenbar keine Zustimmung: FDP-Justizminister Dr. Marco Buschmann habe in einer Kabinettsvorlage wegen Bedenken eine Ablehnung der Initiative vorgeschlagen. Das von den Grünen geführte Wirtschaftsministerium und das SPD-geführte Bauministerium hätten der Vorlage dagegen zugestimmt.

Inhalt der geplanten Reform

§ 5 WiStrG soll verschärft werden. Auf das bisherige – subjektive gefärbte – Erfordernis der Ausnutzung eines geringen Angebots (an vergleichbaren Räumen) soll verzichtet und stattdessen bei der Frage der Unangemessenheit auf ein objektives Kriterium, nämlich das Vorliegen eines geringen Angebots abgestellt werden. Hierdurch sollen die bestehenden Beweisprobleme entschärft werden. Darüber hinaus soll der Bußgeldrahmen nach Wunsch des Bundesrats auf 100.000,00 € erhöht werden, da das derzeitig geltende Bußgeld von 50.000,00 € keine generalpräventive Wirkung mehr entfalte.

Fazit und Ausblick

Richtig ist, dass es für Mieter derzeit schwierig ist, dem Vermieter ein Ausnutzen eines geringen Angebots (an vergleichbaren Räumen) nachzuweisen. Bereits der BGH hatte festgestellt, dass der Mieter dazu insbesondere vortragen und beweisen muss, „welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des ungünstigen Mietvertrages angewiesen ist“ (Urteil vom 28. Januar 2004 – VIII ZR 190/03). Nach dem Gesetzesentwurf würde es zum Nachweis des Mietwuchers künftig ausreichen, wenn die (i) vereinbarte Miete die ortsübliche Miete um 20 % übersteigt und (ii) das Angebot an Wohnungen (objektiv) gering ist. Dieser Nachweis dürfte Mietern in den häufig als angespannten Wohnungsmärkten gesetzlich definierten Ballungszentren deutlich leichter gelingen.

Es darf allerdings bezweifelt werden, ob es über die bereits in den letzten Jahren umgesetzten Verschärfungen sowie den geplanten Regulierungen im BGB-Mietrecht hinaus (u. a. Absenkung der Kappungsgrenze auf 11 % in drei Jahren; Verlängerung der Mietpreisbremse bis ins Jahr 2029) einer verschärften Regulierung im Ordnungswidrigkeiten-Bereich (!) bedarf.

Aus rechtlicher Sicht bestehen bei der geplanten Reform des § 5 WiStrG hinsichtlich des auch im Ordnungswidrigkeiten-Rechts geltenden Schuldgrundsatzes erhebliche Bedenken: Denn nach Entfallen des subjektiven Tatbestandsmerkmals der Ausnutzung eines geringen Angebots würde § 5 WiStrG ggfs. kein vorwerfbares Unrecht mehr aufweisen, das eine Sanktionierung als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße rechtfertigt. Zudem dürfte gerade in den Ballungszentren – wo die Mietpreisbremse gilt und die insofern als angespannter Wohnungsmarkt kraft Gesetzes definiert sind – das neue Tatbestandsmerkmal des Vorliegens eines geringen Angebots (an vergleichbaren Räumen) stets erfüllt sein. Dann aber dürfte der inhaltlich verbleibende Unterschied zwischen der in § 556d BGB geregelten Mietpreisbremse (Miete darf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen) und einem reformierten § 5 WiStrG (Miete darf nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen) kaum eine bußgeldbewehrte Sanktionierung von bis zu 100.000,00 € rechtfertigen. Im Ergebnis würde die Umsetzung des Reformvorhabens letztlich der Einführung einer bundesweiten Mietpreisbremse entsprechen.

Autor

Christoph von Loeper
Tel: +49 30 208 88 1422

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.