Mietnebenleistungen als eigenständige Hauptleistung

Hierbei handele es sich neben der Vermietung um weitere selbstständige Leistungen, die getrennt zu beurteilen sind.

Die Finanzverwaltung sieht bislang in Abschn. 4.12.1 Abs. 5 Satz 3 UStAE die Lieferung von Strom, Wärme und Wasser sowie die Reinigung von Gemeinschaftsräumen „in der Regel“ als Nebenleistung zur Vermietung an, mit der Folge, dass diese Leistungen grundsätzlich unter die steuerfreie Grundstücksvermietung des § 4 Nr. 12 UStG fallen (vgl. Abschnitt 4.12.1 Abs. 5 und 6 UStAE).

Auf Basis der EuGH-Entscheidung können die Mietnebenkosten eigenständige Leistungen zur Hauptleistung Vermietung sein. Für die Annahme einer eigenständigen Leistung soll es laut EuGH darauf ankommen, ob der Mieter die Möglichkeit hat, die Modalitäten der Nutzung auszuwählen; d. h. unter anderem die Abrechnung der Leistung nach Verbrauch z. B. durch Zähler. Durch die verbrauchsabhängige Nutzung liegt keine untrennbare Verbindung zur Vermietung mehr vor. Es handelt sich um eine unabhängige und eigenständige Leistung, für die es keine  Umsatzsteuerbefreiung gibt. Eine einheitliche (steuerfreie) Vermietungsleistung erkennt der EuGH bei einer Vermietung von schlüsselfertigen Büroimmobilien oder für kurzfristige Zeiträume (Hotel) an.

Hinweis: Somit dürften danach alle Leistungen, die nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, als eigene separate Leistung zu beurteilen sein. Pauschal umgelegte Kosten sind weiterhin als Nebenleistungen zur Hauptleistung anzusehen. Es bleibt abzuwarten, ob die Finanzverwaltung bei einer entsprechenden Anpassung des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses eine Übergangsregelung für die offenen Veranlagungszeiträume vorsieht.