Sujet actuel: Fiscalité des share deal

Sociétés à prépondérance immobilière : Attention à l’imposition des share deal en Allemagne !

Jusqu’à présent la plus-value de cession d’actions de sociétés de capitaux (vente en share deal) détenant des biens immobiliers en Allemagne n’était pas imposable en Allemagne, tant que la société n´avait pas son siège social ni son siège de direction en Allemagne.

Une nouvelle loi fiscale1, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, prévoit l’assujetissement en Allemagne de ces plus-values2.

La nouvelle stipulation s’adapte alors aux conventions internationales qui donnent le droit d’imposition à l’Etat dans lequel est situé l’immobilier, voir art. 13 IV Convention Modèle OCDE. Sont qualifiées comme sociétés à prépondérance immobilière en Allemagne celles dont au moins 50% de l’actif net consiste en des biens immobiliers situés en Allemagne.

Exemple d’un share deal en 2018

Pierre, résident français, est l’unique actionnaire de la société Immo Sarl, basée au Luxembourg. La société est gérée par son actionnaire à Nantes. Immo Sarl ne détient que des biens immobiliers situés en Allemagne. En 2018, Pierre décide de vendre l’intégralité de ses actions. Dû au fait que Immo Sarl n’a ni son siège social ni son siège de direction en Allemagne, la plus-value d’un montant de 500k EUR ne sera pas imposable en Allemagne mais en France.

Exemple d’un share deal en 2019

Pierre et l’acheteur ne parviennent pas à un accord concernant le prix de vente. Finalement Pierre décide d’attendre et de profiter de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et de vendre ses actions en 2019. Le moment venu, il vend ses actions et perçoit une plus-value s’élevant à 700k EUR.

Selon le code d’impôts sur le revenu allemand la plus-value sera – dans ce cas- exonérée à hauteur de 40% :

Plus-value (100%)

700.000 EUR

Plus-value imposable (60%)

420.000 EUR

Imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu : 42% (max)

176.400 EUR

Taxe de solidarité

9.702 EUR

  • Le montant de l’impôt en Allemagne s’élève donc à 186k EUR pour la vente en 2019.

La plus-value sera à déclarer en France, mais ouvrira droit à un crédit d’impôt à hauteur de l’impôt payé en Allemagne.

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1Gesetz zur Vermeidung von Umsatzsteuerausfällen beim Handel mit Waren im Internet und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften“

2 Art. 49 (1) Nr. 2 e. cc) EStG

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