BGH – Ersteher in der Zwangsversteigerung hat Sonderkündigungsrecht

BGH – Ersteher in der Zwangsversteigerung hat Sonderkündigungsrecht, auch wenn im Mietvertrag die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wurde

Sachverhalt

Der BGH hatte kürzlich über den Fall (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20) zu entscheiden, dass die Mieter einer Eigentumswohnung zwar den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung in den Mietvertrag hineinverhandelt hatten. Als die Wohnung jedoch zwangsversteigert wurde, erklärte der Ersteher die Kündigung wegen Eigenbedarfs und erhob Klage auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH stellt klar, dass ein vertraglicher Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zwischen Vollstreckungsschuldner (d. h. dem ehemaligen Vermieter) und Mieter einer Sonderkündigung nach § 57a ZVG nicht entgegenstehe. Denn im Rahmen einer Zwangsversteigerung lege allein der Zuschlag den Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs fest. Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG gehöre zu den in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, nach denen die staatliche Eigentumsverleihung erfolge. Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG sei daher quasi Bestandteil des Eigentums. Der Zuschlag gebe dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er das Sonderkündigungsrecht erhalte und ausüben dürfe. Hintergrund sei, dass das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners schütze. Ein bindendes Mietverhältnis könne sich unter Umständen wertmindernd auswirken und den Vollstreckungserlös schmälern.

Fazit und Ausblick

Während derjenige, der eine Immobilie durch Rechtsgeschäft erwirbt, die Vereinbarungen zwischen Mieter und vormaligem Vermieter – hier der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung – grundsätzlich gegen sich gelten lassen müsste, gilt dies für den Ersteher in der Zwangsvollstreckung nicht. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insofern das Zivilrecht.

Dem Mieter stehen nur begrenzte Verteidigungsmöglichkeiten zu: Zwar kann ein jeder Beteiligter noch im Versteigerungstermin eine Versteigerung mit vom Gesetz abweichenden Vorschriften verlangen. Stimmen allerdings nicht alle Beteiligten der Abweichung zu, kommt es zu einem sog. Doppelausgebot, sodass Bieter auf zwei verschiedene Angebote bieten können (hier mit oder ohne Sonderkündigungsrecht).

Durch die gesetzlichen Kündigungsvorschriften ist der Mieter daher im Normalfall der Zwangsversteigerung nur insofern geschützt, als dass es auch im Rahmen der Sonderkündigung nach § 57a ZVG eines Kündigungsgrundes nach BGB bedarf. Denkbar ist in bestimmten Fällen auch der Einwand der unbilligen Härte.

Autoren

David Pamer
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Dr. Jan Christoph Funcke
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.