Privater Grundbesitz im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht – Gestaltungsoptionen nutzen

04.07.2017 – In Anbetracht der rasanten Marktentwicklung im Immobiliensektor kann das Vorliegen von privatem Grundvermögen schnell zu erbschaft- und schenkungsteuerlichen Überraschungen führen. Insbesondere durch hohe Wertsteigerungen von Immobilien in den vergangenen Jahren können beispielsweise die erbschaftsteuerlichen Freibeträge schnell aufgezehrt werden. Um im Erbfall nicht vor erhebliche Liquiditätsprobleme gestellt zu werden, sollten bereits zu Lebzeiten die umfassenden Steuerprivilegien des Gesetzgebers in Anspruch genommen werden.

Das Familienheim

Steuerliche Privilegierungen bestehen zunächst für das selbst genutzte Familienheim. Ein Familienheim kann jedes im Inland belegene Grundstück sein, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

Zu Lebzeiten kann gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ein Teil oder das gesamte Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner ohne Einhaltung einer Behaltensfrist übertragen werden. Eine schenkweise Übertragung zu Lebzeiten auf die Kinder ist indes steuerlich nicht begünstigt. Gestaltungsmöglichkeiten bestehen allerdings dahingehend, dass zunächst eine steuerfreie Schenkung auf den Ehegatten vorgenommen wird. Im Anschluss daran und unter Einhaltung einer gewissen Wartefrist können dann weitere Übertragungen unter Ausnutzung der Freibeträge an die Kinder (400 Tausend Euro pro Kind) erfolgen.

Auch die Übertragung im Todesfall ist unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt: Im Erbfall kann ein selbst genutztes Familienheim steuerfrei auf den Ehepartner übertragen werden. Allerdings unterliegt die steuerfreie Übertragung dann einer zehnjährigen Selbstnutzungsbindung. Eine Fristverletzung ist jedoch bei Vorliegen zwingender Gründe (z. B. Tod oder Pflegschaft) unschädlich.

Ebenfalls ist die Übertragung eines Familienheims von Todes wegen auf die Kinder steuerfrei. Auch hier gilt die vorgenannte zehnjährige Selbstnutzungsbindung. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber die steuerfreie Übertragung auf insgesamt max. 200 m² Wohnfläche pro Kind begrenzt. Wird dieser Wert überschritten, entfällt die Steuerbefreiung anteilig.

Niessbrauch

Ein weiterer Gestaltungsansatz ist die Übertragung von Grundbesitz zu Lebzeiten unter Vereinbarung eines Nießbrauchs. Dabei geht das zivilrechtliche Eigentum an dem Grundvermögen über, jedoch behält sich der bisherige Eigentümer einen Nießbrauch beispielsweise an den Erträgen einer vermieteten Wohnung vor. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 mindert ein Nießbrauch die steuerliche Bemessungsgrundlage des Erwerbs und wirkt sich somit unmittelbar steuermindernd aus. Neben einem sog. Ertragsnießbrauch kann auch ein lebenslanges (dingliches) Wohnrecht vereinbart werden. Der Wert der Immobilie geht dann bereits auf den Beschenkten über, die eigentliche Nutzung bleibt dann aber beim Schenker.

Interessante Gestaltungsansätze ergeben sich im Rahmen der Übertragung von Grundvermögen unter Nießbrauchsvorbehalt jedoch nicht nur für die Vermögensnachfolge, sondern insbesondere auch für die Einkommensteuer. Im Rahmen einer steueroptimierten Nachfolgeplanung sind Nießbrauchskonstruktionen stets in Abstimmung mit den ertragsteuerlichen Konsequenzen umsetzen, um sämtliches AfA-Potenzial vollumfänglich auszunutzen.

Bewertungsabschlag für zu Wohnzwecken vermieteten Grundbesitz

Ebenfalls sieht das Erbschaftsteuergesetz eine Begünstigung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke dahingehend vor, dass ein Bewertungsabschlag in Höhe von 10 % für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum gewährt wird.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Gesetzgeber einige Möglichkeiten für Grundvermögen geschaffen hat, um einen steuerlich vorteilhaften Generationenübergang durchzuführen. Der Übergang von privatem Grundvermögen sollte daher regelmäßig im Vorfeld sorgfältig vorbereitet werden, um ungewünschte steuerliche Folgen zu vermeiden.

Dies ist ein Beitrag aus unserem Steuer-Newsletter 2/2017. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.

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