Bundesgerichtshof kassiert Schriftformheilungsklauseln

Mit Schriftformmängeln infizierte Mietverträge können daher von beiden Vertragsparteien auch dann vor Ablauf der vereinbarten Festlaufzeit vorzeitig gekündigt werden, wenn der Mietvertrag eine derartige Schriftformheilungsklausel enthält. Die – unwirksame (!) – Schriftformheilungsklausel führt nicht dazu, dass die Ausübung des für den Fall des Vorliegens von Schriftformmängeln gesetzlich eingeräumten Kündigungsrechts unzulässig oder treuwidrig ist.

Hintergrund

Gesetzliches Kündigungsrecht bei Schriftformmängeln und Schriftformheilungsklauseln

Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind schriftlich abzuschließen (§ 550 BGB). Ist die Schriftform verletzt, ist der Mietvertrag jedoch nicht unwirksam, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann von jeder Mietvertragspartei jederzeit – also insbesondere auch vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Festlaufzeit – mit gesetzlicher Frist (d. h. spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals) gekündigt werden. Eine derartige vorzeitige Beendigung kann sowohl für Vermieter, deren Investitionsplanung auf den langfristig einkalkulierten Mieteinnahmen beruht, als auch für Mieter, die in langfristige Standorte mit hohem Aufwand investiert haben, erhebliche bis existenzbedrohende Folgen haben.

Um sich vor dem Risiko solcher vorzeitiger Vertragsbeendigungen zu schützen, wurden in der Praxis sogenannte Schriftformheilungsklauseln entwickelt, die gewissermaßen als „Schutzimpfung“ gegen derartige Kündigungen wegen Schriftformmängeln dienen sollten. Inhaltlich waren die Schriftformheilungsklauseln so gestaltet, dass sich die Mietvertragsparteien für den Fall des Bestehens von Schriftformmängeln wechselseitig dazu verpflichteten, diese durch Nachtragsvereinbarungen zu heilen und bis zu deren Heilung das Mietverhältnis nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform zu kündigen.

Ob die „Schutzimpfung“ von Mietverträgen mit Schriftformheilungsklauseln wirksam war, diese also tatsächlich eine Schriftformkündigung verhindern konnten, oder ob es sich dabei um einen untauglichen Versuch der Gesetzesumgehung und damit um einen wirkungslosen „Voodoo-Zauber“ handelte, blieb in Ermangelung einer höchstrichterlichen Entscheidung der Frage über Jahrzehnte ungewiss. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit seinem Urteil vom September die Frage im letzteren Sinne entschieden.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Nachdem der Bundesgerichtshof im Jahr 2014 (Urt. v. 22.1.2014 – XII ZR 68/10) bereits entschieden hatte, dass eine vereinbarte Schriftformklausel einen Grundstückskäufer, der kraft Gesetzes in den Mietvertrag als Vermieter eintritt, nicht an einer auf die Nichteinhaltung der Schriftform gestützten Kündigung hindern kann, war nur noch offen geblieben, ob die Vereinbarung einer Schriftformklausel wenigstens im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien eine derartige Kündigung als treuwidrig und damit unzulässig erscheinen lässt. Mit dem Urteil vom 27.9.2017 hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass eine Schriftformklausel auch eine Schriftformkündigung durch die ursprünglichen Vertragsparteien, die die Schriftformklausel selbst in den Vertrag aufgenommen haben, nicht verhindern kann. Als Begründung führte der Bundesgerichtshof den sich nicht im Schutz von Grundstückskäufern vor unbekannten Abreden erschöpfenden Schutzzweck der Schriftform an. Diese diene ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Mit diesem Schutzzweck sei die Zulassung einer entsprechenden Ausnahme von dem gesetzlich vorgesehenen und nicht abdingbaren Kündigungsrecht bei Schriftformmängeln unvereinbar.

Auswirkungen für die Praxis

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der vorliegenden Entscheidung klar positioniert und das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Schriftformmängeln gestärkt. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass Schriftformmängel nach wie vor eine ernsthafte Gefahr für die langfristige Erzielbarkeit von Mieteinnahmen darstellen und dass niemand darauf setzen kann, dass die andere Mietvertragspartei im Falle eines Falles trotz bestehender Schriftformmängel mit einer Schriftformkündigung nicht durchkommen werde. Immobilieninvestoren wie auf langfristige Standortbindung setzenden Gewerbemietern kann daher nur angeraten werden, der Einhaltung der Schriftform besondere Aufmerksamkeit zuzuwenden.

Unsere Berater sind mit den Einzelheiten der unübersichtlichen Rechtsprechung zu den im Einzelnen zur Wahrung der Schriftform zu erfüllenden Anforderungen im Detail vertraut. Wir unterstützen Sie sowohl in der Ankaufsprüfung bei Immobilientransaktionen als auch im Rahmen von Analysen des bestehenden Vertragsportfolios dabei, Schriftformrisiken zu erkennen und zu bewerten. Gemeinsam mit Ihnen entwickeln wir Strategien und Wege, um bestehende Schriftformrisiken rechtssicher zu beheben.

Wir möchten ausdrücklich darauf hinweisen, dass diese allgemeinen Informationen keine Rechtsberatung für den konkreten Anwendungsfall darstellen. Wir empfehlen ergänzend für Einzelfragen die Hinzuziehung des rechtlichen Beraters.